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Case popolari, articolo da Il Secolo d'Italia

05/05/2008

Pubblichiamo questo interessante articolo scritto per il Secolo d'Italia dall'amico Architetto Roberto Marraffa sull'housing sociale.





Case a costi accessibili: il modello inglese



Con la creazione di un canale di finanziamento parallelo a quello pubblico è possibile sopperire alla riduzione delle risorse pubbliche destinate alla casa aumentando l’offerta di alloggi a costi accessibili



La crisi dell’edilizia abitativa nel nostro Paese si sta trasformando in una emergenza nazionale con devastanti effetti sociali. Alcune delle conseguenze già in atto sono l'espulsione dalle città di un numero crescente di famiglie in cerca di un alloggio a costi accessibili, oltre alla coabitazione, al ritorno degli affittacamere e al crescente numero di famiglie bisognose di un sussidio pubblico per pagare l'affitto.

E’ sotto accusa la finanziarizzazione del mercato immobiliare, a seguito della quale si temono a ragione effetti destabilizzanti sul sistema produttivo edilizio. Si rende dunque improcrastinabile la messa in campo di forme innovative di politiche per la casa, partendo tuttavia da una situazione generale che non consente di attingere a finanziamenti pubblici. Si dovrebbe trattare di politiche miranti ad affiancare all’edilizia “sociale” una offerta abitativa intermedia, tra la casa sociale e il libero mercato, in grado di intercettare i reali bisogni delle famiglie, affidandosi ad opportunità create da investimenti non speculativi.

E’ probabile che il nuovo governo intenda seguire strategie simili a quelle attuate in Inghilterra dalla Thatcher, quando fu avviata una profonda modifica della presenza pubblica nella produzione di alloggi sociali. Nonostante la contrazione dell'intervento diretto dello Stato nella produzione di alloggi, il social housing inglese continua ad avere un ruolo centrale e provvede attualmente ad alloggiare circa 9 milioni di abitanti.

L’esperienza inglese conferma che la vendita del patrimonio abitativo sociale non dà i risultati sperati. Il governo laburista ha per questo motivo apportato alcune modifiche alla politica per la casa, seppure in continuità con l'impostazione data dal governo conservatore. Le modifiche che hanno investito l'housing sociale inglese hanno dapprima previsto la riduzione del ruolo dell’alloggio popolare - che in Inghilterra è gestito direttamente dai comuni e non, come in Italia, da istituti autonomi - a favore dell'affermazione di particolari associazioni non profit cui il governo ha affidato il ruolo di soggetto principale per le politiche destinate a produrre abitazioni sociali, oltre ad individuarle come soggetti, complementari alle municipalità locali, con il compito di formare un mercato degli alloggi sociali, ovvero di provvedere all'alloggio a costo accessibile per persone a basso reddito, a lavoratori, giovani coppie, lavoratori a tempo, anziani, persone con handicap, senza casa e comunque in emergenza abitativa.

L'innovazione più interessante introdotta nelle recenti riforme sulla casa riguarda le modalità di finanziamento delle associazioni citate. Non possono fare profitti e hanno l'obbligo di reinvestire gli utili nelle finalità loro proprie (nuovi alloggi o comunque azioni di sostegno ai senza casa), tuttavia possono accedere a finanziamenti di mercato, riducendo così l’aliquota del contributo pubblico. Il loro finanziamento, quindi, è di tipo misto e l'apporto dei finanziamenti privati è cresciuto nel corso degli ultimi anni. Le associazioni non profit si finanziano inoltre con i canoni d'affìtto, in genere inferiori di circa il 50% rispetto a quelli dei comuni e del 30% rispetto a quelli di mercato. Nell’ambito della gestione degli immobili, il trasferimento degli alloggi avviene con il voto degli affittuari, che valutano le diverse offerte formulate dalle associazioni citate.

Prima della riforma del 1974 la maggior parte dei fondi delle associazioni era in forma di prestiti, ma dopo il 1974 si sono aggiunti i fondi del governo nazionale, versati attraverso l'associazione dei Comuni. Successivamente, con un ulteriore intervento governativo del 1988 si è data la possibilità di combinare il finanziamento pubblico (noto come Social housing grant) con i finanziamenti privati. A seguito di questa possibilità e in risposta alla contrazione dei contributi pubblici, le risorse private raccolte sul mercato sono così cresciute di oltre un terzo.

I contributi di provenienza pubblica, tuttavia, possono essere assegnati solo se l'associazione no profit è in grado di mettere in gioco anche risorse private, che provengono principalmente dalle banche, dalle società di costruzioni e dal mercato di capitali. Al 2002 la ripartizione era: il 57% da banche, il 16% da imprese private e il 20% dal mercato di capitali. Nel 2006 sono stati investiti 3,3 miliardi di sterline nell'ambito del programma 2004-06, di cui gli alloggi a costo accessibile hanno assorbito 1,7 miliardi. Gli alloggi realizzati sono stati 36.386, 2.000 in più di quelli prefìssati
Il programma 2006-08 è stato avviato con uno stanziamento di 3,9 miliardi di sterline, che prevede la realizzazione di 84.000 alloggi, con un incremento del 33%, a fronte di un incremento di risorse pubbliche inferiore della metà. L'obiettivo dichiarato è quindi quello di aumentare la quota di risorse pubbliche ma, contemporaneamente, di ampliare la quota di risorse private, incrementando la produzione di alloggi.

Nella raccolta delle risorse economiche sul mercato dei capitali un ruolo centrale è assolto da un apposito ente finanziatore, istituito con il compito di integrare le risorse pubbliche raccogliendo sul mercato capitali integrativi. Come strumento di finanziamento indipendente esso riesce ad attingere fondi da diverse fonti (bond, finanza privata e prestiti dalle banche). L'aggregazione della domanda costituisce un’altro elemento positivo con il quale si riesce a ottenere economie di scala e sicurezza per gli investitori privati.

Con la creazione di un canale di finanziamento parallelo a quello pubblico, che attinge direttamente al mercato, il governo britannico è riuscito, rispetto al modello tradizionale, a raggiungere il duplice risultato di sopperire alla riduzione delle risorse pubbliche e di aumentare l'offerta di alloggi a costi accessibili. Si è alimentato cosi un mercato degli affitti intermedio, tra quello sociale e quello di mercato, gestito dai soggetti iscritti nel Registered social landlords e principalmente dalle citate housing association.

Roberto Marraffa









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Andrea De Priamo
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